ramus.com.ua

Рубрика «Тема номера: «Антикризис-инструктаж». Журнал «Зверни увагу з Тетяною Рамус» №1 (1) март-май 2009

БОМЖ — это человек без определенного места жительства. Квартирант — это человек, арендующий жилье за определенную сумму. Разница большая. Но проблем, как ни парадоксально, больше как раз у квартирантов.

Хозяин квартиры на то и хозяин, чтобы повышать арендную плату, отказываться чинить сломанную технику или ставить перед фактом: мол, вернулся из-за границы сын или нашелся более выгодный квартиросъемщик, прочие поводы. Вооружитесь нашей информацией, и у вас будет больше шансов преодолеть несправедливость со стороны владельца жилья.

Жирный кусок

Ежегодно в данном бизнесе крутится более 5 млрд. долларов, прежде всего в городах-миллионерах и, в частности, в столице. Еще совсем недавно средняя цена за однокомнатную квартиру составляла 500-600$, а за апартаменты в центре города необходимо было выложить кругленькую сумму, что иногда достигала 10 000$. И хотя сейчас расценки

в долларовом эквиваленте заметно понизились (однокомнатные отдают за 300-400$), такие суммы очень привлекательны для разного рода аферистов.

Мнение специалиста

Алексей Позняк, руководитель агентства недвижимости

Советую всем, кто собирается нанять жилье на длительный срок, поставить об этом в известность ЖЭК, взять справку в БТИ и нотариально заверить договор аренды.

Мнение специалиста

Оксана Яковенко, юрист

Договор аренды — обязательный, самый важный документ! Пусть даже в нем будет всего три условия и две подписи — арендатора и хозяина.

На заметку

Согласно законодательству Украины (ст. 811 Гражданского кодекса Украины, ст. 9.1.4 закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц»), договор аренды жилья имеет юридическую силу лишь в том случае, когда он заключен в письменном виде и заверен нотариально. При этом нотариус обязан уведомить налоговые органы о таком договоре. За нотариальное оформление уплачивается госпошлина в размере 0,01% от суммы договора аренды.

Как защититься

Однако, как многие из нас убедились на собственном опыте, такой нечеткий письменный договор далеко не всегда служит залогом защиты.

История из жизни

Оксана Сачко, квартирантка со стажем

Я заселилась в квартиру, где за последние лет 30 никто даже гвоздя нового не вбил, на условиях бартера: проживая, я сделала ремонт на собственные средства. Сразу же после ремонта хозяйка вдвое повысила плату, и мне, у которой не было документа с четко зафиксированными условиями, пришлось съезжать. Поэтому если у вас есть деньги на ремонт, лучше наймите пусть более дорогую, зато более ухоженную квартиру.

Не секрет, что большинство владельцев жилья не спешат юридически оформить все необходимые документы (только в Киеве 400 000 квартир сдают нелегально). Их даже не пугает тот факт, что в случае выявления нарушений закона они должны будут выплатить 8500 грн. штрафа плюс проценты (15-20%) за весь период аренды. Поэтому именно нанимателю следует позаботиться о собственной безопасности.

Мнение специалиста

Евгений Лосовский, генеральный директор компании «Т-ІІІ»

Нужно заключить договор, в котором указать период аренды, цену и дату расчета, подписать акт приема-передачи квартиры, чтобы было понятно, в каком состоянии она была получена. В таком случае при возникновении конфликта всегда можно обратиться в суд.

Золотое правило

Светлана Романюк с середины 90-х и до сегодняшнего дня снимает жилье. За такой длительный период она сменила не одну квартиру. Случалось всякое: то хозяева ссорились или даже разводились и им нужна была квартира, то им срочно нужны были деньги на лечение и они требовали внести квартплату за полгода вперед, то отказывались разбираться с руководством ЖЭКа, которое требовало установить счетчики воды, то не желали ремонтировать устаревшую сантехнику. И очень долго единственным решением этих и подобных проблем было сменить жилье, пока у незадачливой нанимательницы не лопнуло терпение. Правильно составленные и оформленные документы кардинально изменили ситуацию — вот уже 6 лет Светлана проживает в одной квартире, не имея никаких серьезных конфликтов с хозяином. А ведь и вправду формула оказалась максимально простой: чтобы можно было искать защиты у закона, необходимо его придерживаться.

Преобладающие права арендатора:

1.  В случае окончания срока договора аренды жилья наниматель имеет преобладающее право на заключение договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока договора, арендодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или других условиях либо предупредить об отказе заключения договора на новый срок. Если арендодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок.

2. Наниматель жилья имеет право при согласии других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любой момент отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом арендодателя за 3 месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, арендодатель имеет право требовать у него плату за 3 месяца использования жилья, если докажет, что он не мог заключить договор аренды жилья на

таких же условиях с другим лицом. Наниматель имеет право отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

3. Договор аренды может быть разорван по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя или

членов его семьи. Арендодатель должен предупредить нанимателя о разрыве договора не позднее, чем за 2 месяца.(Ст. 822 Гражданского кодекса Украины).

Безопасная аренда

Чтобы обезопасить себя, нанимателю следует:

—  составить и нотариально оформить договор аренды

—  составить и подписать акт приема-передачи жилья

—  известить об операции ЖЭК

—  взять справку из БТИ

Договор аренды должен:

—  учитывать все последние изменения в законодательстве Украины

—  максимально защищать интересы арендатора

—  иметь пункт, в котором указывается цена и дата расчета

—  подробно описывать все возможные ситуации во взаимоотношениях арендатора и владельца недвижимости

—  включать бланк описи имущества

Счастлива, потому что беременна?

История из жизни

Вероника Курко, хозяйка квартиры

Год назад сдала семье из 2-х человек «однушку» за 300 у.е. Заключила договор на 6 месяцев. Люди жили, платили вовремя. Когда пришло время — по обоюдному согласию! — решили дальше жить без договоров. Вроде подружились уже... Вдруг пара заявляет, что они ждут ребенка. Теперь их нельзя выселить до исполнения будущему ребенку 3-х лет. Договор? Договор считается продленным автоматом, если не был подписан иной. А 300 у.е. сейчас не деньги совсем. И теперь не знаю, как быть.

Мнение специалиста

Юрий Доброжелатель, юрист 

Для начала следует рассмотреть договор аренды. Как именно в нем сформулированы положения о продлении срока договора. Замечу, что с 300 у.е. нужно было платить налоги. Их платили? Каким образом передавались деньги? Во-первых, форма договора найма жилья должна быть письменной (ст.811 ГК  Украины) во-вторых, если договор был на 6 месяцев,

значит он был краткосрочным (ст.821 ГК Украины). Отсюда вопрос — чем подтверждается факт договоренности между арендодательницей и нанимателями после истечения срока договора? Только тем, что они «застряли» в этой квартире?  Можно использовать для момента продления договора ст.764 ГК. В ней говорится: если наниматель продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против — договор считается продленным на аналогичный срок (6 месяцев). Что касается ребенка и неприкосновенности нанимателя, то подобное в гражданских процессуальных отношениях отсутствует. Вот мы насчитали ещe

полгода по общему согласию, и как только заканчивается срок — меняйте условия договора. Желательно в письменной форме заранее предупредить о желании не продлевать договор. Наниматели обязаны благосклонно отреагировать.

Так что напрашивается вывод: без договора аренды не обойтись — он

ведь гарант безопасности как нанимателя, так и арендодателя. Да и квартиранты могут быть спокойны: налог платит владелец жилья, но при наличии договора на улицу вас никто не выселит!

Киевская история

Мэр Киева Леонид Черновецкий призвал всех киевлян, сдающих жилье, платить налоги в бюджет города. Всех, кто добровольно заплатит положенные по закону 15%, он обещает защитить от преследований налоговых служб, иначе, по его словам, «неуплата налогов — это тюрьма». А всех граждан глава столицы просит сообщать об известных им фактах неуплаты налога, за что обещает денежное вознаграждение. Он также пообещал ЖЭКам 5% от поступивших в бюджет денег за выявленную ими нелегально сдающуюся квартиру. Кроме того, Леонид Михайлович намерен выкупить (вернее, обменять на квартиры муниципального фонда) и сдавать в аренду квартиры на первых этажах, а также квартиры одиноких киевлян. Для этого Киевский городской совет принял решение создать коммунальное предприятие «Краще життя», которое будет заниматься вопросами переселения одиноких пенсионеров в дома престарелых. Мэр пояснил, что квартиры останутся в их собственности, но будут сдаваться в аренду за 500$. «А за 100 долларов бабушка будет кушать икру, ананасы и получать медицинское обслуживание, — сказал он. И добавил. — Я вам гарантирую, что в первый же год эта деятельность принесет в городской бюджет более 1 миллиарда гривен».

По материалам: www.4post.com.ua, www.realt.ua

Звездный случай

Виктор Бронюк, лидер группы «ТіК»

Я арендую жилье почти всегда: сначала кровать в общежитии, потом квартиру, а сейчас — дом. Вот буквально месяц назад снял новое жилье, а после перевозки мебели и минимального облагораживания территории уехал во всеукраинский тур. Каково же было мое удивление, когда перед одним из концертов позвонил хозяин и попросил освободить дом. Причиной просьбы стали его семейные неурядицы. Я напомнил о договоре аренды, в котором значился срок 6 месяцев, объяснил, что физически не могу прервать тур, искать новое жилье и перевозить мебель. В общем, категорически отказался съезжать и, кажется, после этого у хозяина в семье все наладилось.